招遠市人民政府辦公室

關于加快發展保障性租賃住房的實施意見

招政辦發〔2023〕7號

各鎮人民政府，各街道辦事處，經濟技術開發區管委，市政府有關部門、駐招有關單位：

為加快發展保障性租賃住房，有效解決新市民、青年人住房困難問題，根據《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）、《山東省人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》（魯政辦發〔2021〕17號）和《煙臺市人民政府辦公室關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》(煙政辦發〔2023〕1號），結合我市實際，提出以下實施意見。

一、指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持以人民為中心，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，突出住房的民生屬性，因地制宜，以新就業無房職工、外來務工人員為重點，統籌實物配租、租賃補貼等保障方式，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮化，促進實現住有所居、職住平衡。

二、發展目標

保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供應，堅持“誰投資、誰所有”，主要通過盤活存量閑置房屋和利用企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地、集體經營性建設用地進行建設，適當利用新供應國有建設用地建設，并合理配套商業服務設施。支持專業化住房租賃企業持有、收儲和運營保障性租賃住房。鼓勵保障對象通過市場自行選擇租賃住房，領取租賃補貼。根據省里確定的發展目標，“十四五”期間，我市統籌實物和租賃補貼兩種保障方式，籌集保障性租賃住房實物房源300-400套（間），租賃補貼對提出申請、符合條件的人員做到“應保盡保”。圍繞上述目標，由市住房和城鄉建設局會同市發展和改革局、財政局、自然資源和規劃局等有關部門，按照供需匹配、職住平衡的原則，做好保障性租賃住房建設籌集計劃，確保工作落到實處。（責任單位：市住房和城鄉建設局、市發展和改革局、市財政局、市自然資源和規劃局）

三、加快推進保障性租賃住房建設

（一）明確建設標準。保障性租賃住房建設應堅持保基本的原則，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，最大不超過90平方米。保障性租賃住房分為宿舍型和住宅型。其中，新建宿舍型保障性租賃住房應執行《宿舍建筑設計規范》（JGJ 36-2016）及相關標準；改建宿舍型保障性租賃住房應執行《宿舍建筑設計規范》（JGJ 36-2016）或《旅館建筑設計規范》（JGJ 62-2014）及相關標準；新建或改建住宅型租賃住房應執行《住宅建筑規范》（GB 50368-2005）及相關標準，并應綜合考慮住宅使用功能與空間組合、居住人口及構成等要素，合理確定套型比例和結構。保障性租賃住房應按照不低于現行公租房裝修標準進行相應的裝修，并配備必要的生活設施，符合安全衛生標準和節能環保要求，確保工程質量安全。（責任單位：市住房和城鄉建設局、市發展和改革局、市財政局、市自然資源和規劃局）

（二）拓寬建設籌集渠道。

1.盤活閑置存量房源。鼓勵房地產開發企業、經紀機構和專業化租賃企業（以下簡稱住房租賃主體）將自持或收儲的市場閑置住房用作保障性租賃住房。對各類主體閑置或低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住類存量房屋，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，經市政府同意，可以地塊、樓棟為單元改建為保障性租賃住房。申請改建的保障性租賃住房項目，原則上不得少于30套（間）且建筑面積不少于1000平方米。

2.支持產業園區配套建設。經市政府同意，在確保安全的前提下，產業園區內的工業項目，可將宗地內允許配建的行政辦公及生活配套服務設施用地面積占項目總用地面積的比例上限由7％提高到15％，建筑面積占比上限可相應提高，提高的部分主要建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅。鼓勵將產業園區中各工業項目的配套比例對應的用地面積或建筑面積集中起來，統一建設宿舍型保障性租賃住房。

3.支持企事業單位自建。對大專院校、科研機構及用工規模較大的企事業單位依法取得使用權的土地，經市政府同意，在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式；允許單位自建或與房地產開發企業、住房租賃企業等其他市場主體合作建設運營保障性租賃住房。

4.支持集體土地建設。在尊重農民集體意愿的基礎上，經市政府同意，按照中央、省和煙臺市安排部署探索利用產業集中區、交通便利區域的集體經營性建設用地，通過農村集體經濟組織自建、聯營、入股等多種方式建設保障性租賃住房。

5.適度推進開發新建。對重點產業園區及周邊、科研教育集中區、交通便利區域內規劃為新建普通商品住宅項目的，經市政府同意，可按不低于10%的比例配建租賃住房，保障性租賃住房在租賃住房中統籌安排，竣工驗收后可以由房地產開發企業持有并運營管理或由政府回購。在可供房源不足時，經市政府批準，可以通過劃撥、出讓或租賃等方式供應土地，集中建設保障性租賃住房，鼓勵國有融資平臺集中建設保障性租賃住房，統一配套公共服務設施。（責任單位：市住房和城鄉建設局、市發展和改革局、市財政局、市自然資源和規劃局）

（三）優化項目審批程序。要制定完善保障性租賃住房項目審批制度，構建快速審批流程，提高項目審批效率。建設保障性租賃住房，先由投資人、住房租賃企業或運營人提出申請，市政府組織有關部門對建設方案進行聯合審查，對項目可行的，出具項目認定書，納入保障性租賃住房項目庫，各有關部門優先辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續。探索將工程建設許可和施工許可合并為一個階段。（責任單位：市住房和城鄉建設局、市發展和改革局、市自然資源和規劃局、市行政審批服務局）

（四）強化質量安全管理。保障性租賃住房應符合集中式租賃住房建設適用標準，實行相關各方聯合驗收。非居住存量房屋改建、改造前，應對房屋安全性能進行鑒定，改建、改造方案必須滿足安全使用要求。鼓勵建設單位投保工程質量潛在缺陷保險。運營管理單位要加強維護，落實消防安全責任制，完善應急預警及處置機制，定期開展消防安全檢查。加強工程建設全過程質量安全監管。工程質量安全監督機構要把保障性租賃住房建設項目納入重點監管范圍，強化對參建各方建設行為和工程實體質量安全的監督檢查。（責任單位：市住房和城鄉建設局、市發展和改革局）

四、規范保障性租賃住房分配和運營管理

（一）明確保障對象。保障性租賃住房重點保障在本市依法注冊登記的用人單位工作、正常繳納養老保險和住房公積金、在本市無自有住房的新就業無房職工和外來務工人員等新市民群體，不設收入限制，優先保障新就業、從事基本公共服務的新市民，具體條件原則上按照市住房和城鄉建設局、市財政局、市人力資源和社會保障局《關于進一步做好新市民住房保障工作的實施辦法》（招建〔2021〕27號）及有關規定執行。支持符合規定的青年人才申請保障性租賃住房實物分配。房源充裕時，可以按照“總量控制”的原則，將符合條件的靈活就業人員納入保障范圍。（責任單位：市住房和城鄉建設局、市財政局、市人力資源和社會保障局）

（二）規范分配程序。新市民申請保障性租賃住房，原則上由用人單位進行集中申請，市住房和城鄉建設局統一負責受理和審核。對審核符合條件的，納入保障范圍，結合申請人意向和實物房源區位、數量、租金等情況統一進行輪候配租。產業園區配套建設和企事業單位自建的保障性租賃住房，可以優先向該園區、單位符合條件的人員出租。保障對象選擇租賃補貼保障方式的，應當按規定做到“應保盡保”。保障對象可選擇保障性租賃住房實物保障或租賃補貼其中一種方式。（責任單位：市住房和城鄉建設局、市財政局、市人力資源和社會保障局）

（三）合理確定租金。保障性租賃住房租金按照市場主體自主評估申報、政府適度監管的原則確定。市場主體所申報的租金應低于同地段同品質市場租賃住房租金水平，報市住房城鄉建設部門會同發展改革部門備案，并向社會公示。租賃價格及調整方式已作為土地供應前置條件的，應嚴格執行相關規定。保障性租賃住房向符合條件的保障對象出租，應當進行租金核減，減免額度按照租賃補貼的同等標準執行，減免期限最長為36個月，所減免的租金由市財政向出租人予以補助。保障性租賃住房滯租超過1個月的，市財政可以按照房屋租金的10%給予出租人補助，用于彌補相關運營成本。保障性租賃住房租金實行動態調整，調整周期不超過2年。（責任單位：市住房和城鄉建設局、市發展和改革局、市財政局）

（四）加強租賃管理。市住房和城鄉建設局要及時對接煙臺市住房租賃管理服務平臺，實現從市場主體登記、房源核驗發布、線上實景選房、合同網簽備案、項目運營管理、信用記錄查詢等全流程監管。各類主體建設的保障性租賃住房，應當統一納入平臺管理，按權限組織申請審核和輪候分配，準予配租的，由出租人和承租人共同進行租賃合同網簽備案。統一制定、推廣保障性租賃住房合同示范文本，出租人與承租人簽訂的租賃合同約定租期原則上不少于3個月且不超過3年，一次性收取租金原則上不超過3個月，收取押金數額不得超過1個月租金。租賃合同期滿后，承租人如有需要且仍符合條件的，可以續租一次，續租最長期限不超過3年，續租期間不享受租金減免。經批準，保障對象變更實物配租和租賃補貼保障方式的，租金減免和租賃補貼的期限應合并計算；已達到租賃補貼最長發放期限的保障對象申請承租保障性租賃住房，租賃期限不超過3年，期間不享受租金減免。原承租人退租后，應當繼續用于其他保障對象的輪候配租。（責任單位：市住房和城鄉建設局）

五、嚴格保障性租賃住房項目退出管理

住房租賃主體將自持或收儲的市場閑置住房用作保障性租賃住房的，持續運營期限不少于3年；其他渠道籌集的保障性租賃住房持續運營期限原則上不低于10年。運營期屆滿后，可繼續作為保障性租賃住房出租，也可依法依規根據籌集渠道分類申請退出。其中，由非居住類房屋改建的保障性租賃住房，應將房屋恢復至原房屋用途；由商品住房項目配建和利用住宅用地集中建設的保障性租賃住房，可轉為市場化租賃住房出租或作為商品住房出售，申請退出轉為商品住房出售時，應重新測算補交土地出讓金，土地出讓后經原出讓方批準改變用途或容積率等土地使用條件的，在評估需補繳地價款時，估價日期應以國土資源主管部門依法受理補繳地價申請時點為準。對符合分類退出條件的，收回項目認定書，退出保障性租賃住房項目庫，并不再享受相關優惠政策。在規定的運營期限內，因城鄉規劃、產業布局調整、招商引資、企業效益以及需求不足長期滯租等原因，確實需要提前退出保障性租賃住房管理的，須經市保障性租賃住房工作聯席會議同意后方可退出，已享受中央補助資金的項目，應當按規定渠道退回中央補助資金。（責任單位：市住房和城鄉建設局、市發展和改革局、市財政局、市自然資源和規劃局、市稅務局）

六、落實各項支持政策

（一）落實土地支持政策。按照職住平衡原則，住宅用地中租賃住房用地供應比例不低于10%，保障性租賃住房在租賃住房中統籌安排。在編制年度住宅用地供應計劃時，單列租賃住房用地計劃、優先安排、應保盡保，主要安排在產業園區及周邊、科研教育集中區以及交通便利區域，引導產城人融合、人地房聯動。新建保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應，其中以出讓或租賃方式供應的，應將配建規模、戶型面積、租賃價格及調整方式等內容作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。出讓方式供應的，屬于開發企業自持租賃的，需確定租賃部分建筑面積和自持期限，出讓地價評估測算合理收益；屬于政府成本價回購的，需確定回購建筑面積和價格，出讓地價評估測算合理收益。企事業單位利用依法取得使用權的土地建設保障性租賃住房的，可按規定程序變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式。各類主體利用非居住存量房屋改建用作保障性租賃住房期間，可不變更土地使用性質，不補繳土地價款。建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。（責任單位：市自然資源和規劃局、市住房和城鄉建設局、市金融服務中心）

（二）切實降低稅費負擔。綜合利用稅費手段，加大對發展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得項目認定書后，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。住房租賃企業向個人出租住房適用上述簡易計稅方法并進行預繳的，減按1.5%預征率預繳增值稅。對住房租賃企業向個人出租保障性租賃住房，或者企業事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租保障性租賃住房，符合規定條件的，減按4%的稅率征收房產稅。用于保障性租賃住房部分面積免收城市基礎設施配套費。（責任單位：市稅務局、市財政局）

（三）加大金融支持力度。加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構以市場化方式，向保障性租賃住房自持主體和改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業發行公司信用類債券用于保障性租賃住房建設運營。支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。（責任單位：市發展和改革局、市金融服務中心、人民銀行招遠市支行、煙臺銀保監分局招遠監管組）

（四）積極爭取中央補助資金。對納入年度建設計劃管理的保障性租賃住房項目，應按照國家發展改革委《保障性租賃住房中央預算內投資專項管理暫行辦法》（發改投資規〔2021〕696號）和財政部《中央財政城鎮保障性安居工程補助資金管理辦法》（財綜〔2022〕37號）規定，積極爭取中央補助資金支持。（責任單位：市發展和改革局、市財政局、市住房和城鄉建設局）

（五）落實民用水電氣價格政策。對利用非居住存量土地和存量房屋建設保障性租賃住房，在取得項目認定書后，用水、用電、用暖、用氣價格按照居民價格標準執行。要加強價格監督檢查，對專營單位不按規定落實優惠政策的違法違規行為，嚴格依法進行查處。（責任單位：市發展和改革局、市供電公司）

（六）完善公共服務政策。保障性租賃住房承租人可憑半年以上住房租賃備案合同，申領居住證，并按規定享受義務教育、醫療衛生等基本公共服務。（責任單位：市公安局、市教育和體育局、市衛生健康局）

七、強化工作落實

（一）加強組織領導。建立全市保障性租賃住房工作聯席會議制度，由市級分管領導擔任召集人，市住房和城鄉建設局主要負責人和市政府辦公室負責人為副召集人，市發展和改革局、市教育和體育局、市公安局、市財政局、市人力資源和社會保障局、市自然資源和規劃局、市衛生健康局、市行政審批服務局、市金融服務中心、市稅務局、人民銀行招遠市支行、煙臺銀保監分局招遠監管組等相關部門負責人參加，統籌全市保障性租賃住房政策制定、規劃建設、資金使用、監督管理等重大事項的決策，督促落實各項支持政策。聯席會議辦公室設在市住房和城鄉建設局，負責全市保障性租賃住房工作的協調運轉；相關單位按照各自職責分工落實支持政策，協同推進各項工作。各單位要落實好各自職責，高度重視發展保障性租賃住房，建立相應工作制度，摸清保障性租賃住房需求和存量土地、房屋等資源情況，加強對保障性租賃住房項目計劃、認定、建設、分配、運營的全過程管理。（責任單位：市政府各有關部門）

（二）完善工作機制。建立保障性租賃住房年度計劃和項目儲備調度機制。每年10月中旬前確定下一年度籌集計劃及渠道，提前做好項目儲備，推進完善項目規劃選址、立項、資金、土地供應和指標安排等工作，報市聯席會議辦公室匯總后逐級上報，經批準后下達執行，列入年度計劃的項目優先從保障性租賃住房項目庫中選擇。市級要建立健全保障性租賃住房工作調度、通報及督查機制，完善監測評價指標體系，切實增加保障性租賃住房供給。要建立完善項目認定、聯合審查、房源公示、租賃備案等管理制度，加強項目事前事中事后監管，對項目房源空置率、租金水平、投訴率等指標要進行重點監測，發現問題及時處置。（責任單位：市政府各有關部門）

（三）做好政策銜接。市住房和城鄉建設局要對現有各類政策支持的租賃住房進行梳理，做好與保障性租賃住房的銜接并軌工作。對符合規定條件的人才公寓項目，應納入保障性租賃住房進行項目認定和規范管理，不納入的不得享受對保障性租賃住房的專門支持政策；已納入的人才公寓項目，其分配、租賃和運營管理仍按煙臺市委人才工作領導小組辦公室關于人才公寓分配及使用管理相關規定執行，并與住房租賃管理服務平臺實行數據共享。對此前已建成的政府投資公租房及其他保障性住房，確實不能形成有效供應的，在城市中低收入住房困難家庭已做到“應保盡保”的前提下，可按規定用作保障性租賃住房。同時，也可根據保障性租賃住房供需情況，將長期滯租的房源統一租賃作為公租房使用，租期一般不低于5年。在發展保障性租賃住房工作中，各級各有關部門要及時總結經驗做法，加大宣傳力度，引導各類主體和新市民廣泛參與，推動工作取得長遠實效。（責任單位：市政府各有關部門）

附件：招遠市保障性租賃住房工作聯席會議成員名單

招遠市人民政府辦公室   

2023年5月18日       

（此件公開發布）

附件

招遠市保障性租賃住房工作聯席會議成員名單

召 集 人：麻冰冰  市委常委、統戰部部長

副召集人：趙  波  市住房和城鄉建設局局長

成     員：唐建波  市政協副主席、衛健局局長

張  華  市發展和改革局局長

滕希田  市教育和體育局局長

李紹君  市公安局政委

張旭峰  市財政局局長

趙軍偉  市人力資源和社會保障局局長

侯福江  市自然資源和規劃局局長

王克卓  市行政審批服務局局長

李金波  市金融服務中心主任

李  祥  市稅務局局長

宋  軍  中國人民銀行招遠市支行行長

孫建民  煙臺銀保監分局招遠監管組主任

聯席會議辦公室設在市住房和城鄉建設局，趙波同志兼任辦公室主任。