【專家解讀】《關(guān)于公布招遠(yuǎn)市城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)的通知》的專家解讀

解讀專家：山東頤通土地房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪有限公司 劉高偉 項(xiàng)目經(jīng)理 現(xiàn)為高級(jí)工程師、中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)與土地登記代理人協(xié)會(huì)資深會(huì)員（估價(jià)方向）、山東省不動(dòng)產(chǎn)登記代理與土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)專家 從事領(lǐng)域：自然資源評(píng)估、評(píng)價(jià) 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估理論及方法研究

2024年7月15日，招遠(yuǎn)市人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于公布招遠(yuǎn)市城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（招政辦字〔2024〕21號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《通知》），新一輪招遠(yuǎn)市城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)成果正式實(shí)施。為做好《通知》的貫徹落實(shí)工作，方便社會(huì)各界全面了解，中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)與土地登記代理人協(xié)會(huì)資深會(huì)員（估價(jià)方向）、山東省不動(dòng)產(chǎn)登記代理與土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)專家、高級(jí)工程師劉高偉就《通知》內(nèi)容進(jìn)行以下解讀。

Q1：更新的政策背景是什么？

基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)是法定公示地價(jià)的主要內(nèi)容，是土地市場(chǎng)建設(shè)、土地資產(chǎn)權(quán)益保護(hù)和土地宏觀調(diào)控等方面的重要支撐，公示地價(jià)體系建設(shè)是自然資源和規(guī)劃部門常態(tài)化、基礎(chǔ)性工作。城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃區(qū)范圍的土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)原則上每3年應(yīng)調(diào)整更新一次。我市現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日是2019年1月1日，現(xiàn)已滿3年，為保證基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)勢(shì)性，需要根據(jù)上級(jí)部署全面開展新一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。

Q2：更新的工作依據(jù)是什么？

2022年5月17日，山東省自然資源廳根據(jù)自然資源部辦公廳《關(guān)于做好2022年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估有關(guān)工作的通知》（自然資辦發(fā)〔2022〕13號(hào)）精神，結(jié)合我省工作實(shí)際，通知各市自然資源主管部門，為保證基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)勢(shì)性，組織開展新一輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。

Q3：對(duì)比上一輪的基準(zhǔn)地價(jià)成果，招遠(yuǎn)市這一次調(diào)整更新主要發(fā)生了哪些變化？

本次調(diào)整更新主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一是根據(jù)最新工作要求及土地管理的需要，增加了8個(gè)建制鎮(zhèn)駐地土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)制訂工作。

二是評(píng)價(jià)范圍調(diào)整。根據(jù)招遠(yuǎn)市國(guó)土空間規(guī)劃成果結(jié)合城市近期建設(shè)發(fā)展需求，對(duì)評(píng)價(jià)范圍進(jìn)行了調(diào)整。招遠(yuǎn)市城區(qū)評(píng)價(jià)范圍面積66.98平方公里，較上輪減少了7.08平方公里；辛莊鎮(zhèn)（濱海科技產(chǎn)業(yè)園）評(píng)價(jià)面積35.23平方公里，較上輪減少了6.60平方公里，減少部分主要是外圍突破城鎮(zhèn)開發(fā)邊界基本農(nóng)田成片區(qū)域。

三是級(jí)別調(diào)整。本輪基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別最大變化是招遠(yuǎn)市城區(qū)級(jí)別由原來(lái)的5個(gè)級(jí)別調(diào)整為4個(gè)級(jí)別，同時(shí)對(duì)城區(qū)和辛莊鎮(zhèn)（濱海科技產(chǎn)業(yè)園）對(duì)個(gè)別級(jí)別進(jìn)行了微調(diào)。

四是價(jià)格調(diào)整。本輪基準(zhǔn)地價(jià)更新，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地漲幅最小，只有二級(jí)地漲幅超過5%；城鎮(zhèn)住宅用地高級(jí)別漲幅較大；工礦用地一級(jí)地與上輪一致，末級(jí)地漲幅較大；公共管理與公共服務(wù)用地高級(jí)別向低級(jí)別漲幅依次遞增。地價(jià)水平符合目前的市場(chǎng)行情，也與全省基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整趨勢(shì)相吻合。

Q4：對(duì)本輪成果如何評(píng)價(jià)？

一是本輪評(píng)價(jià)范圍根據(jù)新的國(guó)土空間規(guī)劃中城鎮(zhèn)開發(fā)邊界、城鎮(zhèn)范圍線，同時(shí)結(jié)合現(xiàn)狀和近期建設(shè)需要確定，更貼合城鎮(zhèn)開發(fā)邊界。

二是基準(zhǔn)地價(jià)各級(jí)別界線的確定充分考慮了房?jī)r(jià)、租金、樣點(diǎn)地價(jià)的空間分布規(guī)律，土地級(jí)別反映了城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異。

三是商業(yè)服務(wù)業(yè)用地和城鎮(zhèn)住宅用地價(jià)格更加貼合市場(chǎng)價(jià)，工礦用地和公共管理與公共服務(wù)用地價(jià)格與土地取得成本更貼近。

四是進(jìn)一步完善修正體系，提高成果的實(shí)用性。影響土地價(jià)格的因素多而復(fù)雜，這些因素間相互作用、相互影響，本輪基準(zhǔn)地價(jià)更新在現(xiàn)行修正體系的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地級(jí)別的調(diào)整情況，結(jié)合土地市場(chǎng)的變化情況，對(duì)區(qū)域因素和個(gè)別因素修正系數(shù)進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)更新了容積率、開發(fā)程度、使用年期、土地用途等其他因素修正系數(shù)。

Q5：請(qǐng)談?wù)劵鶞?zhǔn)地價(jià)主要應(yīng)用于那些方面。

對(duì)促進(jìn)自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革，推進(jìn)有償使用制度改革，加強(qiáng)建設(shè)用地使用權(quán)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)督，開展自然資源價(jià)值量核算，強(qiáng)化土地資源要素市場(chǎng)化配置等工作提供重要基礎(chǔ)和支撐。